Prix immobilier à Genas : données réelles et analyse mai 2026

Les données présentées ici croisent deux sources : les Demandes de Valeurs Foncières (DVF), base officielle DGFiP recensant toutes les transactions enregistrées en France, et les observations de terrain d’Au Carré sur les transactions réalisées à Genas et dans l’Est lyonnais depuis 2008. Les données DVF couvrent la période 2020–2025 (premier semestre). Les données 2025 sont partielles — le délai de publication DVF est de 6 à 9 mois.

Dernière mise à jour : mai 2026.

Prix médian au m² à Genas — maisons

Année	Prix médian/m²	Transactions	Évolution
2020	4 480 €	83	—
2021	4 766 €	125	+6,4%
2022	5 025 €	98	+5,4%
2023	4 864 €	91	-3,2%
2024	4 572 €	61	-6,0%
2025*	4 592 €	30	+0,4%

2025 : données janvier–juin uniquement.

Prix médian au m² à Genas — appartements

Année	Prix médian/m²	Transactions	Évolution
2020	4 484 €	33	—
2021	4 687 €	49	+4,5%
2022	4 892 €	73	+4,4%
2023	4 851 €	43	-0,8%
2024	4 177 €	46	-13,9%
2025*	3 759 €	28	—

2025 : données janvier–juin uniquement.

Ce que ces chiffres disent

La correction est réelle mais inégale selon les segments. Sur les maisons, Genas recule de 9% entre son pic de 2022 et 2024 — et se stabilise sur le premier semestre 2025 à 4 592 €/m². C’est la meilleure résistance parmi les cinq communes de l’Est lyonnais sur la même période.

Sur les appartements, la correction est plus marquée : -15% entre 2022 et 2024, avec une poursuite de la baisse en 2025. Ce segment subit à la fois la remontée des taux et un volume de transactions qui reste faible à Genas, ce qui amplifie mécaniquement la volatilité des chiffres.

L’effet post-Covid est lisible : 2021 est l’année du rattrapage, avec des volumes qui explosent — 125 transactions de maisons contre 83 en 2020 — et des prix qui suivent jusqu’en 2022. La correction entamée en 2023 efface une partie de cette hausse sans revenir au niveau de 2020 sur le segment maisons.

Genas dans son environnement — maisons 2024

Commune	Prix médian/m²	Évolution 2022→2024
Genas	4 572 €	-9%
Chassieu	4 325 €	-13%
Saint-Bonnet-de-Mure	4 086 €	-7%
Meyzieu	3 976 €	-12%
Saint-Laurent-de-Mure	3 551 €	-21%

Genas reste la commune la plus chère de l’Est lyonnais sur le segment maisons, avec la correction la plus modérée. Saint-Laurent-de-Mure enregistre la plus forte correction — -21% en deux ans. Les données détaillées par commune sont disponibles sur les pages prix immobilier à Chassieu, prix immobilier à Meyzieu, prix immobilier à Saint-Bonnet-de-Mure et prix immobilier à Saint-Laurent-de-Mure.

Les prix par secteur à Genas

Genas regroupe quatre secteurs au profil de marché distinct. Les moyennes communales masquent des écarts réels — voici ce que les transactions récentes (octobre 2024 – mars 2026) indiquent secteur par secteur.

Azieu concentre le volume principal du marché genesien. Sur 23 transactions de maisons, la fourchette va de 2 948 à 5 193 €/m², avec une médiane autour de 4 400 €. C’est le secteur le plus liquide — et le plus révélateur de ce que l’état d’un bien fait réellement au prix. Rue Renée Barge, trois maisons identiques construites en 2013 ont signé à 4 285, 4 551 et 4 940 €/m² — soit 655 €/m² d’écart pour le même produit sur la même rue. L’orientation, l’état et la qualité des finitions expliquent la différence, pas la localisation.

Le Centre affiche la médiane la plus haute (~4 494 €/m²) et la fourchette la plus large de Genas — de 3 367 à 7 982 €/m². Ce plafond est inédit : les maisons de caractère du village, construites avant 1900, entièrement rénovées, sur grand terrain, franchissent régulièrement les 6 000 €/m². Ce segment n’existe pas dans les autres quartiers. À l’inverse, les pavillons des années 1968-1985 sans travaux récents se signent autour de 3 500-3 700 €/m².

Vurey présente une médiane voisine de 4 200 €/m² sur 12 transactions. Le secteur rue Éric Tabarly tire vers le haut — grands terrains, bonne implantation, 4 500-5 500 €/m². Le reste du secteur, plus pavillonnaire, gravite autour de 3 500-4 200 €/m² selon l’état. La règle y est la même qu’ailleurs : la rénovation prime sur la surface.

Ratabizet est le secteur le moins demandé de Genas — 4 transactions en dix-sept mois, médiane à 3 832 €/m². Sa position excentrée, à proximité immédiate de la zone d’activités, pèse sur l’attractivité résidentielle et sur les prix. Les acheteurs familiaux qui cherchent à Genas se positionnent prioritairement sur Azieu ou le Centre. Ratabizet attire un profil plus contraint par le budget — et cette réalité se lit dans les chiffres.

Ce que les données DVF ne montrent pas

Les données DVF enregistrent toutes les transactions sans distinction de qualité. Elles ne différencient pas une maison rénovée d’une maison d’origine, un bien bien orienté d’un bien sur rue passante, une surface habitable optimisée d’un plan années 70 non retouché.

À Genas, les écarts entre deux maisons de même surface dans le même quartier peuvent atteindre 15 à 20% selon l’état, l’orientation, l’implantation sur la parcelle et la possibilité d’extension ou de piscine. Pour les biens qui nécessitent des travaux, l’arbitrage entre prix d’achat et budget rénovation à Genas est déterminant — la page dédiée aux maisons à rénover à Genas aborde ces logiques concrètement.

Ce que la moyenne DVF ne capture pas, c’est précisément là où se joue l’estimation juste d’un bien spécifique.

Prix affiché, prix signé : deux réalités

Le prix affiché n’est pas le prix vendu. L’écart entre les deux dépend du positionnement initial, de la cohérence avec le marché au moment du lancement, de la qualité de la présentation et du temps passé en vente.

Un bien qui stagne accumule des jours de marché. Les acheteurs le voient, en concluent qu’il y a un problème, et négocient d’autant plus fort. La décote finale dépasse souvent l’écart initial entre le prix demandé et le prix juste. C’est pour ça que le positionnement prix initial est la décision la plus importante d’une vente — pas la plus facile à prendre, mais la plus déterminante.

L’analyse du marché immobilier à Genas — tension offre/demande, délais constatés, profils d’acheteurs actifs — complète la lecture des prix pour décider du bon positionnement.

Volume de transactions à Genas

Le volume de transactions maisons à Genas a nettement reculé depuis le pic de 2021. De 125 transactions en 2021, on passe à 61 en 2024 — une baisse de près de 50% en trois ans. Ce recul reflète la remontée des taux, le retrait de certains vendeurs qui attendent, et une demande plus sélective.

Un marché avec moins de transactions n’est pas nécessairement un marché difficile. C’est un marché où la qualité du positionnement compte encore plus. Les biens bien préparés et bien estimés se vendent. Les autres stagnent.

Questions fréquentes

Quel est le prix au m² à Genas en 2025 ?

Sur le segment maisons, le prix médian DVF au premier semestre 2025 est de 4 592 €/m², stable par rapport à 2024. Sur les appartements, il s’établit à 3 759 €/m² sur la même période — en baisse par rapport aux 4 177 € de 2024, sur un volume de 28 transactions.

Quel est le prix au m² à Genas selon le quartier ?

Les écarts sont significatifs. Sur les transactions récentes (octobre 2024 – mars 2026) : le Centre affiche la médiane la plus haute (~4 494 €/m²) avec un plafond à plus de 7 000 €/m² sur les maisons de caractère rénovées — un segment qui n’existe pas ailleurs à Genas. Azieu gravite autour de 4 400 €/m², Vurey autour de 4 200 €/m². Ratabizet, moins demandé en raison de sa proximité avec la zone d’activités, s’établit autour de 3 832 €/m². Ces données sont détaillées dans la section « Les prix par secteur » ci-dessus.

Genas est-elle la commune la plus chère de l’Est lyonnais ?

Oui, sur le segment maisons. Genas se maintient en tête devant Chassieu (4 325 €/m² en 2024), Saint-Bonnet-de-Mure (4 086 €) et Meyzieu (3 976 €). Cet écart s’explique par la qualité du cadre de vie, la proximité de Lyon et de l’aéroport, et la rareté du foncier disponible.

Les prix immobiliers baissent-ils à Genas ?

La correction entamée en 2022-2023 se stabilise sur les maisons en 2025. Le segment appartements enregistre encore une baisse. Cette lecture reste partielle — les données 2025 ne couvrent que le premier semestre.

Le prix au m² est-il fiable pour estimer mon bien ?

C’est un repère utile, pas un calcul automatique. Les moyennes DVF agrègent des biens très différents — état, orientation, implantation, potentiel d’extension. À Genas, l’écart entre deux maisons comparables peut atteindre 15 à 20% selon ces critères. Rue Renée Barge à Azieu, trois maisons identiques construites en 2013 ont signé entre 4 285 et 4 940 €/m² — 655 €/m² d’écart sur la même rue. Une estimation immobilière à Genas intègre ces paramètres que les moyennes ne capturent pas.

Comment décider du bon prix de vente ?

Le prix juste n’est pas le prix le plus élevé possible — c’est le prix qui génère des visites qualifiées rapidement. La Mise au Carré est conçue pour ça : analyser votre bien, le marché au moment de la décision, et construire un positionnement argumenté.

Source des données : Demandes de Valeurs Foncières — DGFiP / data.gouv.fr. Observations terrain : Au Carré, agence immobilière à Genas depuis 2008.